中证REITs市场行情概览 [page::0]

• 2025年10月13-17日中证REITs全收益指数收于1043.46点，周度下跌1.44%，已实现四连跌。

- 租赁住房板块跌幅最大达2.19%，但分派率提升至3.23%，性价比上升。

• 产业园区板块下跌1.47%，出租率承压，建议关注收益分配调节机制保障分红能力的项目。

- 成交活跃度边际修复，日均成交额4.14亿元，换手率0.39%[page::0]

重点一级市场动态 [page::1]

• 10月13日中海商业REIT网下认购倍数达320.47倍，创市场新高；沈阳国际软件园REIT网下认购倍数83.3倍，公众认购倍数247.5倍。

- 易方达广西北投高速公路REIT申报至上交所，首个广西区域项目。

• 华润商业和华润有巢扩募项目进展顺利，博时蛇口产业园REIT拟进行外部借款置换。

- 关注扩募项目的后续表现及政策风险[page::1]

投资风险与建议 [page::1]

• 主要风险涵盖公募REITs政策调整、基础设施项目经营风险。

- 推荐关注租赁住房扩募项目及收益分配机制完善的产业园区项目，待债市稳定后关注其潜在投资价值。

• 市场总体成交活跃度低，短期波动风险较大，应合理控制风险暴露[page::0][page::1]

【华西固收】一级市场首发火热 — 详尽分析报告解读

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1. 元数据与报告概览

标题：华西固收——一级市场首发火热
作者：华西证券研究所，分析师姜丹（执业证号S1120524030002）
发布时间：2025年10月21日 07:26
发布机构：华西证券研究所
主题：公募REITs市场动态，重点关注一级市场（REITs新募发行）与二级市场走势表现
核心信息：
报告概览中，作者客观呈现了2025年10月13日至17日一周公募REITs市场的表现重点——二级市场行情虽略显走弱，但一级市场的首发热度持续高涨。特别是中海商业REIT和沈阳国际软件园REIT网下认购倍数高达百倍以上，体现发行市场投资热情强烈。文章重点强调了资产类别表现差异、扩募项目进展及风险提示。

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2. 逐节深度解读

（一）二级市场分析

关键论点总结：

• REITs整体行情疲软，指数连续四周下跌，周度跌幅约1.44%。

- 75个上市REITs总市值2174亿元，环比减少1.33%。

• 除数据中心资产外，其余七类资产均有不同幅度的回落。

- 租赁住房板块跌幅最大，达2.19%。产业园区和消费设施板块也普遍承压。

• 唯一正收益的是少量项目，且大多依托特定补偿结构和地理优势。

- 交易活跃度边际修复，成交额和换手率轻微增加，但整体仍偏低。

推理依据与逻辑：
报告根据中证REITs全收益指数和具体单只REIT日度表现，结合市场整体资金流与供需关系，推断二级市场短期承压主要受宏观债市波动和资产出租压力影响。租赁住房因显著下调，分派率反而提升至3.23%（较高），反映市场对其分红的重新定价，并暗示待债券市场趋稳后可能具投资机会。产业园区出租率压力以及消费设施面临的商业态调整，也合理解释其板块回落。

关键数据点：

• 中证REITs指数下降1.44%，涨跌连续四周为负。

- 租赁住房分派率3.23%。

• 产业园区涨跌幅前三名分别为招商科创（+4.65%）、创金合信首农（+2.60%）、中金联东科创（+1.00%）。

- 消费设施板块中嘉实物美跌幅仅0.24%，华安百联跌2.29%。

• 成交方面：日均成交额4.14亿元，日均成交量0.93亿份，日均换手率0.39%。

这些数据描绘了当前REITs市场投资情绪趋谨慎，但对高性价比及补偿机制优秀项目仍有支持。交易活跃度小幅回升表明市场未完全冷却，仍有投资机会存在。

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（二）一级市场分析

关键论点总结：

• 一级市场发行依然热度不减，认购倍数居高不下。

- 中海商业REIT网下认购倍数高达320.47倍，业内最高纪录。

• 沈阳国际软件园REIT网下与公众认购倍数分别达83.3倍和247.5倍。

- 广西首单高速公路REIT申报上交所，华润商业与华润有巢均在扩募阶段。

• 博时蛇口产园REIT拟进行等额置换债务操作。

推理依据与逻辑：
一级市场的高认购倍数显示投资机构对增发新项目的热衷，体现资金对优质资产依然有强烈配置需求。一级发行的活跃不仅仅是对现有资产的延续发展，也涵盖基础设施等多样化资源，反映REITs产品结构不断丰富，推升市场关注度。扩募项目与主动债务置换表现了发行方优化资本结构意图，有望提升长期稳健分红能力。

关键数据点：

• 多个REIT项目认购倍数均超百倍，中海商业REIT最高320.47倍，沈阳国际软件园REIT网下认购83.3倍，公众认购247.5倍。

- 广西北投高速公路REIT进展为地区稀缺项目。

• 华润商业及华润有巢扩募项目受理和反馈处于进展中。

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（三）风险提示

报告简要列出风险：

• 公募REITs政策若出现超预期调整，市场可能遭受冲击；

- 基础设施项目运营风险，尤其涉及通行费等实物现金流资产；

• 资料和数据统计风险，提醒投资者数据变动可能影响判断。

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3. 图表与图片深度解读

图片一（封面图，page 0）

展示华西证券LOGO及广告语“华西研究创造价值”，配合高楼与飞机蓝天背景，象征资本市场和经济活力。视觉背景强化华西证券作为专业研究机构的权威形象，为全文定下专业基调。

图片二和图片三（page 1）

圆形排布汉字“华西研究创造价值”的图文标识，增强品牌识别度。二维码图片用于引导对口销售经理联系方式，方便客户获取完整报告，体现信息渠道闭环。

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4. 估值分析

此次报告内容侧重于一级和二级市场动态，未具体给出传统意义上的估值模型（如DCF、市盈率等）或财务指标预测，也无目标价和评级显著披露。报告偏重市场交易数据及资产类别表现的趋势洞察，指导投资策略选择和风险管理。

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5. 风险因素评估

报告明确提出风险关注：

• 政策风险：假如监管政策有重大调整，会对REITs市场产生影响，可能改变现金流稳定性或发行节奏。

- 经营风险：基础设施类资产依赖现金流稳定，通行费收入波动影响项目安全边际。

• 信息与数据风险：统计口径、数据时滞或来源偏差带来的风险。

文中提示未细化缓释方案，但强调风险意识，提示投资者谨慎评估。

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6. 批判性视角与细微差别

• 报告显示了对一级市场的强烈乐观，认购倍数高涨等数据支持较充分，但未较多触及未来一级发行能否持续保持如此热度的潜在的市场压力或流动限制风险。

- 二级市场跌幅与活跃度整体偏低，体现短期情绪偏谨慎，等级风险的评估相对简略，未提供更深入的流动性风险和宏观经济变动对REITs影响的情景分析。

• 报告未给出具体的投资评级或目标价，可能限制投资者对标杆参考，但这也体现该研究偏重“市场综述”而非“个股买卖建议”的定位。

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7. 结论性综合

本报告从华西证券角度，深入呈现了2025年10月中旬公募REITs一级和二级市场的最新动态。在二级市场，整体REITs走弱，尤其是租赁住房和消费设施资产回调明显，但部分补偿机制和地理优势项目仍具性价比；交易活跃度边际改善，显示投资者关注度未断。一级市场则延续火热，认购倍数创新高，彰显资金对优质资产的强烈需求，且区域特色项目如广西高速公路REIT、华润扩募项目进展顺利。风险方面，政策变化、基础设施经营风险及数据统计风险是不可忽视的潜在变量。

整体而言，报告凸显一级市场融资景气与二级市场调整并存的特征，投资者可据此结合资产类型、分派率和项目机制，择机布局。此外，基于当前指数连续下跌，应关注市场流动性和政策风向变化对持续性影响。华西证券通过该报告，强调「研究创造价值」的理念，为机构投资者在稳健配置下提供动态参考与风险提示。

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