非美地区REITs总体框架与意义 [page::2]

• 本报告聚焦亚太区、环太平洋、北美和欧洲发达市场REITs，旨在对我国公募基础设施REITs市场形成比较认知。

- 非美REITs与当地人口结构、地理要素及社会发展水平密切相关，系统梳理有助于理解资产类型和运营管理差异。

亚太重点市场分析：新加坡、日本、中国香港 [page::4][page::5][page::6][page::7][page::8][page::9]

• 新加坡34只REITs总市值约821.3亿新元，工业类REITs占36.1%，零售占27.5%，凯德旗下两只REITs市值占比超32%。

- 新加坡REITs表现优于本地房地产指数，但弱于富时发达市场REITs指数。

• 日本94只REITs总市值25.86万亿日元，多元化REITs占74.7%，写字楼占15.4%。多元化REITs二级市场表现较好，写字楼REITs近1年表现提升。

- 日本住宅及办公楼地产物业开发链条分工细致，涉及开发、建设、装饰、出租等全价值链。

• 香港11只REITs总市值约1517.9亿港元，领展房产基金占比约72%，投资组合多元，区域覆盖亚太及海外。

- 领展房产基金保持稳健财务、较高续租率和稳定高股息，近10年均值股息率6%以上，2025年TTM达6.46%。

• 顺丰房托市值约24.2亿港元，专注物流地产，股息率保持9%以上，和南方顺丰物流REIT在资产区位和组合方面存在差异。

环太平洋区域：澳大利亚REITs市场亮点 [page::10][page::11]

• 澳大利亚44只REITs总市值约1856.1亿美元，近一年市值增长12.1%。

- 工业类与零售类REITs交易额占比最高，分别约40.7%和27.2%。

• 市值集中，8只市值超过50亿美元，合计占总市值78%，表现相对强劲。

北美及欧洲REITs概览——加拿大与英国市场 [page::11][page::12][page::13]

• 加拿大26只REITs总市值约332.2亿美元，零售和多户住宅类市值占主导，分别为34.2%和30.9%。

- 多伦多证券交易所上市REITs相关ETF约11只，AUM合计30.4亿美元。

• 英国38只REITs总市值约468.7亿英镑，多元化REITs约占45%，工业REITs约31%。

- 市值较高的REITs集中于城市物流、办公和工业领域，股息率表现优异，近十年均值达5%。

风险提示及结论 [page::3][page::14]

• 宏观经济走弱、利率大幅波动、通胀超预期及政策风险等均可能影响REITs收益。

- 投资需注意市场风险及产品特点，历史业绩不代表未来表现。

财信证券《非美地区REITs梳理专题》深度报告详尽解析

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1. 元数据与报告概览

报告标题：《基金深度报告：非美地区REITs梳理专题》
作者及机构： 刘鋆（财信证券研发中心，分析师编号S0530519090001）
发布时间： 2025年6月24日08:37
研究主题： 非美地区（亚太、环太平洋、北美及欧洲发达市场）房地产投资信托基金（REITs）的系统梳理与比较分析
核心目标：

• 探索除美国外主要国际市场的REITs发展状况。

- 分析不同市场的REITs发展特征与经济、人口、地理因素的关联。

• 为我国公募基础设施REITs市场容量、资产类型及运营管理提供对标参考。

- 通过对比提升对该类资产投资的研判能力。

核心信息概述：
报告通过分地区分析新加坡、日本、中国香港、澳大利亚、加拿大、英国六大区域REITs市场，结合市值分布、类型构成、市场表现、股息率以及部分代表性REITs的投资组合和运营策略，系统揭示了非美地区REITs的多样性和特点。报告内含多项图表和数据表格，详实支撑论点。风险提示涵盖宏观经济、利率波动和政策风险。报告未直接给出统一评级或目标价，主要为市场结构与投资特征的详实描绘和风险提示。[page::0][page::2][page::3]

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2. 逐节深度解读

2.1 投资要点与导言解析

• 报告定位为非美国市场REITs深度专题，承接之前美国REITs研究，针对亚太、环太平洋、北美、欧洲发达区，重点对比各区域REITs与我国公募基础设施REITs。

- 强调“不同市场REITs发展与人口结构、地理特征、社会发展程度相关”，暗示市场结构差异非孤立，资源禀赋主导。

• 具体细化区域资产规模和类型分布：

- 新加坡： 34只，总市值821.3亿新元，工业和零售REITs占比最高（工业36.1%，零售27.5%），凯德旗下2只占32%以上。总体表现优于本地房地产指数，但弱于富时发达市场REIT指数。
- 日本： 94只，总市值25.86万亿日元，多元化REITs占75%，写字楼占15%，多元化REITs表现佳。住宅和酒店类表现相对一般。日本市场开发、运营体系完善，全产业链参与者多。
- 香港： 11只，总市值1517.9亿港元，资产主要零售、写字楼、多元化及酒店类，领展房产基金市值占比72%，投资布局亚太多地。顺丰房托聚焦物流地产。
- 澳大利亚： 44只，市值1856亿美元，工业和零售REITs为主，市值50亿以上的8只占比78%，表现强劲。
- 加拿大： 26只，市值332亿美元，零售和多户住宅占比高，零售多为杂货和郊区商业。相关ETF约11只，管理规模30亿美元。
- 英国： 38只，总市值468亿英镑，多元化及工业REITs占比最大，思格卢公司占比20%，股息率表现优异（10年均值约5%）。

报告清晰梳理股息率、收益率、资产类型、市值集中度，紧贴市场表现以辅助投资决策。
风险提示涉及宏观经济下行风险、利率及通胀波动等，提醒投资者留意市场系统性风险。[page::2][page::3]

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2.2 新加坡REITs深度解析

市场规模与结构

• 新加坡共34只REITs，市值合计约821.3亿新元。

- 主要资产类别覆盖工业（36.1%）、零售（27.5%）、多元化（20.5%）、写字楼（12.1%）、医疗保健（3.9%）。工业与零售占主导。

• 凯德旗下的Capitaland Integrated Commercial和Capitaland Ascendas 2只REITs合计市值占比约32.6%，显示较强市场集中度。

图表分析（图1）

• 图1显示新加坡REITs分类型市值占比分布，工业REITs最高，显著领先其他类别，反映新加坡REITs的产业侧重。

市场表现

• 新加坡REITs指数（FSTRE.GI）整体优于本地房地产投资信托指数（SREIT.GI），但落后于富时发达市场REIT指数。说明单一市场限制了表现的提升空间，而国际扩张或多元组合可能带来更好收益。

总结

• 产业聚焦突出，上市规模大REITs集中，市场表现稳健。

- 指数间表现差异揭示市场国际化及投资组合多样化的重要性。[page::4][page::5]

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2.3 日本REITs详细解读

市场基本情况

• 日本市场规模庞大，94只REITs，总市值25.86万亿日元。

- 以多元化REITs为主（近75%市值），其次为写字楼（15.4%），其他类别占比较小。

• CR4（最大4只REITs）占比41.7%，代表一定集中度。

图表分析（图2）

• 多元化REITs显著占优，远超其他类别，表明日本REITs运作倾向于跨行业、跨资产整合模式。

市场表现与历史数据

• 60只上市10年以上REITs占总数63.8%，这部分占市场市值90.5%，显示历史积累深厚。

- 年化收益率中位数为：近10年1.57%，5年2.43%，3年0.38%，1年3.32%，表现中性略偏稳定。

• 细分来看，多户住宅和酒店度假REITs市场表现一般，写字楼和多元化REITs近一年表现较好。

投资组合结构及行业链完整性

• 日本REITs开发运营参与主体多，产业链完整，涵盖开发、建设、装饰、出租、出售多个环节，体现地产全价值链逻辑，这与其他市场形成差异。

表格补充

• 表3罗列日本总市值TOP10 REITs（未具体展开），及表4重点多元化REITs跟踪表现和股息率。

- 额外说明其他表现较好的多元化REITs，突显行业细分及业务多样。

总结

• 规模大、历史稳定、多元化为主。

- 投资者应关注多元化和写字楼类，其表现相较住宅、酒店更具活力。

• 日本REITs产业链深度及分工细致是其市场特征和优势。 [page::5][page::6]

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2.4 中国香港REITs分析

市场规模与构成

• 11只REITs，总市值1517.9亿港元。

- 资产结构以零售占比最大（78.02%）、写字楼12.64%、多元化8.44%、酒店度假0.90%。

• 领展房产基金（0823.HK）市值约1091.9亿港元，占比71.9%，显著集中度。

重点REITs详解

• 领展房产基金（0823.HK）

- 2005年上市，投资组合覆盖中国香港、中国内地、新加坡、澳洲、英国，零售70.3%、停车场19.9%、办公7.6%、物流1.1%。
- 地区分布中国香港占74.1%，中国内地14.8%，海外11.1%。
- 近10年年化收益4.34%，近1年41.62%，近期表现强劲。
- 股息率稳定在6%以上，2025年TTM为6.46%。
- 管理以领展3.0战略推动资产生命週期管理，强调资产收购、提升及多元化发展。
- 续租率高达80.8%，租金调涨7.9%，资本开支与运营改善提高资产回报，保持低杠杆，提升购物体验。

• 顺丰房托（2191.HK）

- 物流地产为主，上线仅4年，总市值24.2亿港元。
- 资产遍布香港及中国内地主要城市，顺丰集团为主要租户，占比80%以上。
- 近3年年化收益约8.75%，股息率超过9%。
- 与南方顺丰物流REIT对比，顺丰房托规模较小，香港资产占比大，财务表现更优秀，股息率显著较高。

与内地消费基础设施REITs区别

• 领展房产基金资产体量分散、地域多元，与我国公募消费基础设施REITs单体资产较大且地域集中形成鲜明对比。

- 管理灵活度和资产类型覆盖上也存在差异，内地REITs更依赖购物中心和社区商业，而领展偏向多资产融合。

• 规模上，领展远大于内地REITs，扩募及资产提升潜力更强。

总结

• 香港REITs以零售主导，领展表现突出，是亚太及大中华区REITs管理标杆。

- 物流为新兴领域，顺丰房托表现良好但规模有限。

• 与内地REITs存在显著资产结构和管理策略差异，值得投资者重点考察和学习。[page::6][page::7][page::8][page::9]

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2.5 澳大利亚REITs市场解析

基本情况

• 44只A-REITs，市值约1856.1亿美元，自2024年5月至今增长12.1%。

- 资产类别包括多元化、工业、零售、住宅、专业化等。

• 交易额上工业（40.72%）和零售（27.20%）占比最高，流动性较好。

图表解读（图3 & 图4）

• 图3显示工业类REITs是交易额最大类别，紧随其后为零售及其他，充分反映出工业物业和零售物业在澳市场的市场活跃度。

- 图4罗列交易额TOP5：GMG（Goodman Group）、GPT Group等大型REITs领跑市场，表明大型集团主导交易活跃度。

市值集中度和市场表现

• 市值超过50亿美元的8只REITs占市场近78%，CR8显著，集中度高。

- 该批REITs市场表现相对强劲，资产配置偏向零售与多元化，表明分散资产配置助力市场稳健。

总结

• 澳大利亚REITs规模大，结构齐全，工业和零售为交易主力。

- 市场高度集中于龙头REITs，且表现良好。

• 投资者可重点关注市值TOP REITs的资产组合和市场策略。 [page::10][page::11]

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2.6 加拿大REITs分析

市场构成与市值

• 26只REITs，总市值约332亿美金。

- 零售和多户住宅REITs占比最高，分别约34.2%和30.95%，工业及多元化占次要位置。

图表解释（图5）

• 图5市值分布集中于零售和多户住宅，反映加拿大市场侧重社区生活相关物业。

- 零售物业模式多样，杂货、露天商场、郊区商业和超市丰富，而购物中心比重较小。

• 多户住宅多由预制住宅、社区组成，体现偏重标准化、规模化租赁市场。

ETF发展

• 多伦多证券交易所存在约11只REITs相关ETF，资产管理规模约30亿美元，投资策略多样，包括被动、主动、做多和做空，显示市场成熟和多元投资需求。

总结

• 加拿大REITs以零售和住宅物业为核心，资产类别集中。

- 相关ETF提供丰富投资工具，便于配置和风险管理。

• 社区生活相关物业需求强劲，符合人口结构和生活方式。 [page::11][page::12]

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2.7 英国REITs解析

市场结构

• 共38只REITs，总市值468.7亿英镑。

- 多元化REITs占比45.12%，工业类占30.7%，其次为写字楼、零售、多户住宅和医疗保健等。

• 思格卢公司市值93亿英镑，占比约20%；CR7总市值占65.4%，集中度高。

图表分析（图6）

• 图6清楚显示多元化和工业REITs的市场主导地位。

- 业态覆盖城市物流、办公、工业广泛，布局多样化。

市场表现

• 近10年股息率均值约5%，股息表现优异，为投资提供稳定现金流。

- 二级市场表现分化明显，投资需侧重表现较好品种。

表格辅助

• 表9与表10列出市值及收益表现前列REITs，支持投资者筛选优质品种。

总结

• 英国REITs市场成熟，产业链多元，股息率较高。

- 投资组合多元分布在物流、办公、工业领域，反映城市经济多样性。

• 投资者应关注高股息及板块表现分化机遇。 [page::12][page::13]

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2.8 风险因素

报告明确提出的主要风险包括：

• 宏观经济走弱风险， 全球经济波动将直接影响REITs资产价值及分红收益。

- 市场利率大幅波动， 影响融资成本和资本市场估值。

• 通货膨胀超预期， 会导致运营成本上升与租金增长预期错配。

- 市场风险偏好演变， 将带来资金流向变化，对REITs流动性及估值构成冲击。

• 历史数据不代表未来业绩， 投资者需做好预期管理。

- 产品为非保本型，存在本金无法完全回收风险。

• 包含政策、经济等多重外部不确定因素。

报告提醒投资者高度关注上述风险，科学权衡回报与风险的动态关系。 [page::3][page::14]

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3. 图表深度解读

图1：新加坡REITs市值占比（页4）

• 展示不同类型REITs的市值规模分布，工业36.07%、零售27.47%、多元化20.48%、写字楼12.09%、医疗保健3.89%。

- 工业与零售占比高表明新加坡的REITs重心集中于与制造和消费相关资产。

• 图表补充文字论述，支持市值集中度分析。

图2：日本REITs市值占比（页5）

• 多元化REITs市值占比高达74.67%；写字楼15.42%；其他类别较小。

- 说明日本REITs市场偏好投资跨行业、跨资产组合，强调资产多样化分散风险。

图3 & 图4：澳大利亚REITs交易额分布及TOP5（页10）

• 图3显示工业类REITs（40.7%）和零售（27.2%）为最活跃交易资产。

- 图4罗列具体交易量最大5只REITs，表明市场主要交易集中于龙头企业。

图5：加拿大REITs类型市值分布（页11）

• 零售（34.2%）和多户住宅（30.95%）占主导，体现社区生活物业偏好。

图6：英国REITs类型市值分布（页13）

• 多元化（45.12%）和工业（30.7%）为核心类别，强调产业多元化布局。

各主要表格（对应REITs明细和收益率）

• 表1、3、4、5、6、7、8、9、10均详细列举各区域REITs的市值、资产组合、市场表现、股息率等，支撑文字分析。

总体，图表与文字结合，具体展示市场结构集中度、资产类型分布及市场表现趋势，帮助直观理解全球非美REITs市场特点。[page::4][page::5][page::10][page::11][page::13]

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4. 估值分析

报告未专门针对某一区域REITs提供具体估值模型或目标价，但通过市场表现（年化收益率、股息率）、资本化率数据以及市场集中度等多维度指标进行间接估值和风险定价。

例如：

• 顺丰房托物流地产的资本化率分香港4.25%，内地长沙、佛山、芜湖为5.45%-5.70%。资本化率作为地产估值重要指标，说明香港资产估值较高。

- 领展房产基金续租率80.8%，租金调涨7.9%，资本开支与投资回报率维持小双位数水平，反映其高资产运营效率和稳定现金流，隐含较高估值溢价。

财信证券用资产市值占比、年化收益、股息率等多因子维度体现REITs价值表现，侧重市场表现和业绩层面分析并传递投资判断。

该报告以标的市场整体结构、分类型市值、交易活跃度等为基础判别市场竞争格局，未采用明确的DCF或市盈率等估值模型，体现出产地产市场研究的应用特性。[page::4][page::7][page::9]

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5. 风险因素评估

本报告风险提示环绕宏观与微观两大层面：

• 宏观维度： 全球经济衰退、利率剧烈波动影响融资及投资回报、通胀不确定性影响资产价值和运营成本。

- 投资者偏好变化： 资本市场流动性、风险偏好调整带来基金资产价格波动。

• 产品风险特性： 跟踪基金非保本产品，极端情况下存在本金无法回收风险。

- 政策与法律风险： 各国政策变动、法规调整对REITs运营和税收结构产生影响。

风险提示全面，覆盖了影响REITs行业基本面和资本市场表现的所有重要因素，提醒投资者全方位考虑投资安全。报告未详述风险缓解策略，但分析重点是透明提示投资决策风险边界。[page::3][page::14]

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6. 批判性视角与细微差别

• 报告整体客观，中立，无明显夸大立场，重数据与事实呈现。

- 对于市场表现的描述较为稳健，既指出表现优异区域，也提示内部分化及不同细分市场表现差异（如日本多元化REIT优于住宅和酒店）。

• 报告缺乏对估值波动影响的更深层次敏感性分析，未采用DCF等具体模型，难以评估内生价值变动风险。

- 各国REITs结构差异归因主要停留在人口及地理层面，较少充分探讨政策、税收环境对市场演化的深远影响。

• 在内地REITs对比中，虽提及资产规模与组合差异，但对于管理效率及市场成熟度等非量化因素可进一步深化。

- 关于风险部分，未给出详细的缓解措施，投资者应用需结合自身风险承受能力独立判断。

整体而言，报告数据详实，观点谨慎，但对未来发展趋势及潜在系统性风险的研判空间可进一步加强。[page::2][page::8][page::14]

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7. 结论性综合

本报告通过系统梳理非美主要发达市场REITs，揭示了六大经济体REITs的市场规模、类型构成、资产集中度、市场表现及风险因素，助力投资者建立面向多元区域资产的全球视角。

• 新加坡REITs以工业和零售资产为主，龙头集中，指数表现优于本地市场但落后发达指数。

- 日本REITs多元化资产市值占优，产业链完整多元，整体市场表现波动，写字楼与多元化REITs更受市场欢迎。

• 中国香港REITs聚焦零售物业，领展房产基金占主导，管理策略完善，资产地域多元化，表现稳健。顺丰房托物流细分市场表现出色。

- 澳大利亚REITs以工业及零售为交易主导，规模大且集中，市场表现强劲。

• 加拿大REITs偏重零售和多户住宅，资产多为社区生活相关，相关ETF活跃，市场策略多样。

- 英国REITs以多元化和工业为核心，股息率稳定，资产覆盖领域广泛，表现分化明显。

各国REITs结构深受各自经济、地理及市场发展阶段影响，同时在资产配置、市场集中度和收益率水平上展现差异性。报告通过详实图表和数据，辅助投资者理解国际REITs投资的机会与风险。

风险提示全面，覆盖宏观经济、市场波动、产品特性及政策因素，提醒投资者谨慎权衡。报告未直接提供估值目标或建议，重在深入展示非美国REITs市场结构与动态，具备较高参考价值，尤其对中国公募基础设施REITs市场研判具有对标意义。

整体来看，此报告对全球非美REITs市场提供了系统、详实且多维度的梳理，适合对国际房地产投资信托基金感兴趣的专业投资者和研究机构使用。[page::0][page::2][page::4][page::5][page::6][page::7][page::10][page::11][page::13][page::14]

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附录：重点图表示例

图1：新加坡REITs市值占比



图2：日本REITs市值占比



图3：澳大利亚REITs交易额分布



图4：澳大利亚REITs交易额TOP5



图5：加拿大REITs类型市值分布



图6：英国REITs类型市值分布



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（全文分析基于报告页码标注，确保溯源明确）

报告