2025年7月二手房成交现状分析 [page::0][page::1]

• 7月4-10日15城二手房成交面积为199万平，较前四周210-229万平明显下降，环比下滑5%，同比下滑5%。

- 二手房成交环比连降两周，同比连降五周，累计同比7月初以来下滑6%，高于6月3%的降幅。

• 一线城市二手房成交面积环比大幅下滑20%，北京环比下滑32%，上海下滑14%，深圳下滑5%。一线城市同比持续五周下滑，北京、上海分别下滑21%、5%，深圳同比增长22%。

- 二线和三线城市二手房成交表现分化，环比分别增长3%、21%，其中青岛和成都环比涨幅显著，扬州三线城市增幅达40%[page::0]

新房成交同比及环比表现 [page::1]

• 7月4-10日38城新房成交面积208万平，较过去四周258-458万平大幅减少，环比下滑55%。

- 一线城市新房成交环比由升转降，降幅达49%，其中上海、广州、深圳、北京环比分别下滑64%、57%、28%、26%，北京成交量波动大。

• 二线、三线城市新房成交环比均由升转降，分别下滑56%和59%。部分城市如南宁出现环比增长38%，但整体仍然偏弱。

- 新房同比连续五周下滑，7月初累计同比降幅达23%，说明市场需求整体疲软，资金面及周期性因素影响明显[page::1]

风险提示与政策关注 [page::1]

• 地产政策可能出现超预期调整，投资者需关注政策变化对市场成交的影响。

- 报告由华西证券肖金川发布，适用于专业投资机构客户[page::1]

【华西固收】《二手房周成交降至年内低位》研究报告详尽解析

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一、元数据与报告概览

• 报告标题：《二手房周成交降至年内低位》

- 作者及发布机构：华西证券，发布于2025年7月14日（北京时区），证券分析师肖金川（资格编号：S1120524030004）

• 报告类型与主题：宏观房地产市场周度跟踪报告，着眼于2025年7月上旬阶段二手房与新房市场成交情况及其趋势分析。

- 核心论点总结：
- 2025年7月4-10日二手房成交面积降至年内最低点，呈连续环比及同比下滑态势。
- 一线城市二手房交易明显放缓，其中北京表现尤为疲软。
- 二线及三线城市二手房成交出现小幅反弹，但整体同比仍呈下滑或温和增长态势。
- 新房市场环比下降幅度更为显著，主要受上周末季末冲量基数影响。
- 报告提示未来风险关键点为地产政策可能超预期调整。

• 评级提示：报告中未披露具体股票评级或目标价，但附有行业评级标准作为参考。

- 作者意图：透过详尽数据揭示当前房地产市场尤其二手房的交易冷却态势，为投资者和政策制定者提供市场动向的参考依据。[page::0][page::1]

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二、报告逐节深度解读

2.1 二手房市场成交分析

• 关键论点：

- 15城二手房成交面积为199万平方米，已降至年内最低。
- 环比下降5%，同比降幅收窄到5%。
- 7月初累计同比下滑6%，相较6月3%的降幅加剧，前几月曾维持正增长。

• 推理与依据：

- 作者通过对比历史周度成交面积，识别出成交降低至春节后低点附近。
- 逐月同比变化显示市场需求显著回落，7月以来降幅扩大表明市场波动性增强。
- 细分城市等级，一线城市成交由升转降，环比跌20%，北京尤为突出环比跌32%，表明核心城市市场调整压力较大。
- 反之，二线与三线城市成交开始小幅反弹，环比分别增长3%和21%，局部市场逐渐企稳。

• 数据解释：

- 一线城市成交面积北京26万平（较上月34-39万平显著减少），上海36万平（轻微低于39-42万平），深圳14万平仍保持相对稳定。
- 同比数据表明北京、上海成交仍处于下降，而深圳因上年同期基数较低增长22%。
- 二线城市青岛、成都表现抢眼，环比分别增长39%和4%；三线城市扬州涨幅40%，体现区域市场局部分化特征。

• 结论：

- 二手房市场整体疲软，加之城市分化明显，一线城市调整力度大，三线及部分二线城市市场回暖迹象或作为未来潜在支撑力量。
- 投资者需重点关注一线城市市场走势带来的周期性风险。[page::0]

2.2 新房市场成交现状

• 关键论点：

- 7月4-10日38城新房成交面积208万平，环比大跌55%，跌幅显著。
- 主要因上周季末冲量影响导致基数偏高，实际成交环比实现回落。
- 同比连续五周下降，达17%，累计下跌23%。

• 逻辑推演：

- 季末冲量造成功能性成交增加，造成本周基数放大，后续恢复常态下跌。
- 一线、二线、三线城市均出现不同程度的环比下滑，体现需求全面放缓态势。
- 北京略有异动，环比下滑26%，但同比维持59%的增长，显示部分核心城市或因政策差异和市场需求结构调整带来不均衡表现。

• 数据细节：

- 一线城市中上海环比降幅64%，成交仅18万平，广东广州、深圳同样呈现大幅减量。
- 二线城市苏州、武汉环比分别大跌91%、75%，主要市场冷热不均。
- 三线城市多处下滑幅度超八成，市场整体趋弱。

• 结论：

- 新房市场短期内面临较大调整压力，成交大幅下降提示开发商销售压力加剧，可能影响后续资金链和开发节奏。
- 各城市表现分化，需关注关键一线城市政策及市场供需变化带来的影响。[page::1]

2.3 风险提示

• 报告明确指出：

- 地产政策可能出现超预期调整，是市场变化的主要不确定性因素。
- 具体影响涉及调控收紧、资金环境变化等，可能进一步影响成交表现。

• 投资建议：

- 报告建议投资者关注政策动态，谨慎对待市场可能的波动。

• 结论：

- 政策风险是未来房地产市场波动的核心变量，当前成交波动需谨慎理解。
- 相关风险管理策略和灵活调整投资布局尤为关键。[page::1]

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三、图表深度解读

3.1 图片说明

报告首页图片（见 /images/3e7f433c5a3abce86504e3c8a10e54d57eb8c2a7e7a62e0783287f8808038218.jpg?page=0）展示了现代城市高层建筑与飞机飞翔的画面，视觉上传达出“稳健向上”和创新价值的品牌形象，符合华西证券“创造价值”的宣传定位。该图片作为封面强调研究的权威性和前瞻性，但并不直接包含数据内容，本次报告核心数据主要通过文本形式详细呈现。

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四、估值分析

本报告为宏观市场成交动态分析，未涉及具体公司财务数据及估值模型，因此不存在DCF或可比公司估值分析。更多细分市场及企业层面的深度估值，需参阅对应行业或公司专题研究报告。

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五、风险因素评估

• 政策超预期调整：

- 报告强调地产调控政策可能加码，使市场成交进一步承压。
- 政策风险可能引发资金紧张、购房需求抑制、价格下行压力加大。

• 市场活跃度下滑：

- 成交量持续下滑影响开发商现金流，进而影响新房供应节奏和市场恢复能力。

• 区域分化风险：

- 一线城市与其他城市市场表现迥异，导致投资与运营策略需要精细化和灵活应对。

• 潜在缓解手段：

- 报告未明确提出具体缓解策略，但隐含需关注政策调整节奏及资金供应环境变动。

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六、批判性视角与细微差别

• 报告优势：

- 数据详实，层级区分清晰，涵盖15城二手房及38城新房，区域代表性较全面。
- 多维度环比和同比对比，趋势判断较为稳健。

• 潜在局限：

- 由于主要依赖成交面积及环同比变化，价差、结构性需求及供给端变化未充分解析，难以全面描述市场复合动力。
- 对新房市场解释主要聚焦基数效应，未深入探讨内部驱动因素（如资金政策、购房者偏好变化等）。
- 风险提示略显简短，缺少对政策路径和市场反应机制的更细致刻画。

• 内在矛盾：

- 7月 二手房及新房环比同为下降，但部分城市（如深圳）二手房同比上升，而新房同比下降，体现市场多样化，但报告未充分展开这些矛盾背后原因。
- 北京新房同比显著增长59%，而整体新房市场表现萎靡，显示核心城市政策刺激或需求结构调整，但报告中解释相对简略。

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七、结论性综合

综合全报告内容及数据解读：

2025年7月上旬中国房地产市场整体呈现降温态势，尤其是二手房成交面积降至年内新低，且同比与环比普遍处于下降区间，这从消费需求转弱及市场预期谨慎可见一斑。一线城市表现尤为疲软，北京与上海成交显著下滑，体现核心城市购房意愿和交易活跃度的调整压力，深圳二手市场略见反弹则透露市场分化特征。二线与三线城市场则复杂多样，部分城市二手房交易出现短期反弹但整体仍偏弱。

新房市场环比下降幅度极大，主要由于季末冲量后基数反复效应影响，且多城呈现持续亏损态势，显示开发商销售端仍面临较大压力，未来资金链健康状况及供应节奏须持续关注。政策变数仍是影响市场走势的核心风险，可能进一步加剧供需错配和交易波动。

总体来看，报告以详实的成交数据为依托，给出市场当前冷却的现实认知，但对背后深层次结构调整及未来趋势的定量把控还有待完善。投资者应结合政策动态和区域市场特点，审慎布局房地产相关资产。

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附：部分关键数据点总结

| 指标 | 本周数值 | 过去四周对比区间 | 环比变化 | 同比变化 |
|---------------------|--------------------|--------------------|------------|------------|
| 二手房成交面积 (15城) | 199万平米 | 210-229万平米 | -5% | -5% |
| 一线城二手房成交面积 | 北京26万平，上海36万平，深圳14万平 | 北京34-39万，上海39-42万，深圳13-15万 | 北京 -32%，上海 -14%，深圳 -5% | 北京 -21%，上海 -5%，深圳 +22% |
| 新房成交面积 (38城) | 208万平米 | 258-458万平米 | -55% | -17% |
| 一线城新房成交面积 | 上海18万平，北京30万平，广州16万平，深圳4万平 | 上海24-48万，广州16-37万，深圳5-6万，北京13-41万 | 上海 -64%，广州 -57%，深圳 -28%，北京 -26% | 上海 -39%，广州 -20%，深圳 -53%，北京 +59% |

以上表格归纳展示了本报告核心成交量及涨跌幅情况，直观反映当前市场成交压力及分化态势。[page::0][page::1]

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总结

此次华西证券发布的《二手房周成交降至年内低位》报告，依托详尽的成交量数据，清晰揭示了2025年7月初房地产市场的明显降温态势，尤其是核心一线城市的二手房市场调整。目前形势下，市场正经历需求回落与政策风险的叠加冲击，短期内成交额难有改善，投资者需审慎对待市场风险。报告为地产市场的中短期动态提供了重要参考，尤其适用于政策制定、资产配置和风险管理的决策支持。

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