2025年三季度土地收储规划与资金到位趋势 [page::0]

• 3Q25新增拟收储金额1318亿元，环比下降58.4%，累计拟收储金额超过6100亿元。

- 拟收储面积约2.5亿平方米，全国4687宗地块，TOP3省市为浙江(843亿)、广东(740亿)、重庆(505亿)。

• 新地块占比持续高位，2020~2024年拿地占比78.5%，折价率均值0.8，具体折价段分布详见报告。

土地收储专项债发行提速，实际资金落地超过900亿元 [page::0]

• 3Q25专项债新增发行989亿元，专项债发行覆盖拟收储规模提升至32%，较2Q25提升12个百分点。

- 专项债“自审自发”试点地区共8省市发债，湖南、江苏、广东三省发行覆盖比例最高。

• 地方专项债总发行约3.7万亿元，土地收储专项债占比仅5.3%，表明仍有扩展空间。

收储政策展望及风险提示 [page::0]

• 预计四季度将持续关注专项债资金落地和收储规模扩大，尤其关注一二线城市的收储金额和专项债发行状况。

- 土地收储对城市库存调整作用明显，收储结构将成为区域市场修复的关键参考。

• 风险提示：收储进度若不及预期或影响政策效果。

国泰海通证券《土地收储专项债发行提速》报告详尽分析

一、元数据与概览

• 报告标题：土地收储专项债发行提速

- 发布机构：国泰海通证券

• 发布日期：2025年10月14日

- 报告作者：涂力磊、谢皓宇、黄可意（均为国泰海通证券分析师）

• 主题：房地产行业，聚焦土地收储专项债的发行与相关政策执行情况

报告核心观点在于，虽然2025年第三季度（简称3Q25）新增土地收储规划金额有所下降，但专项债资金的实际落地速度明显加快，预计后续资金落地仍将持续推进。报告维持“增持”评级，基于政策层面的支持逻辑仍旧清晰，尤其是在四季度将进入政策高基数期背景下，建议继续关注城市更新和收储政策的实施效果及进展情况[page::0]。

二、逐节深度解读

1. 3Q25土地收储新增规划与资金实际落地

• 主要信息：报告指出，3Q25土地收储新增规划金额缩减58.4%，为1318亿元，但累计拟收储金额仍突破6100亿元。累计收储地块数量高达4687宗，拟收储面积达2.5亿平方米，拟收储金额合计6145亿元，显示土地收储存量依旧庞大。浙江、广东和重庆为收储金额最高的三省份，分别为843亿元、740亿元和505亿元。
• 地块特征分析：

- 新地块（拿地时间为2020-2024年）占比高达78.5%，其中2021-2023年地块占61.2%，说明政府仍重点收储近期拿地的土地，可能意在盘活较新存量土地。
- 折价收储情况突出，平均折价率（收储价/成交价）为0.8，分布在不同折价段的占比如下：
- 0.9-1折价段：34.1%
- 0.8-0.9折价段：22.1%
- 0.7-0.8折价段：18%
- 0.5-0.7折价段：17.5%
- 0.5以下折价段：6.3%

这表明大部分收储土地为折价收储，折价率低于1可能体现地方政府通过专项债筹资，对土地进行成本控制，以减轻其财政负担或降低对市场的影响。

• 专项债资金落地：

- 3Q25专项债发行总额达1950亿元，占拟收储金额的32%，较上半年的20%提升12个百分点，显示专项债发行节奏明显提速。
- 3Q25新增专项债发行989亿元，单季度土地收储专项债实际落地资金首次突破900亿元。
- 但专项债发行仍集中于8个省市，均属于专项债“自审自发”试点地区，其中湖南（378亿元，占其拟收储金额96%）、江苏（243亿元，83%）和广东（486亿元，66%）为发行最多的前三省市。
- 截至9月底，新增地方专项债总规模约为3.7万亿元，其中仅5.3%用于土地收储，这表明专项债整体空间较大，土地收储专项债仍有大幅提升空间。

• 展望4Q25：

- 报告认为，收储专项债发行进入更大规模的推广阶段，重点关注专项债的落地进程及资金实际到位情况。
- 现有资金规模虽然仍低于拟收储规模，但收储形成了较为成熟操作流程，未来有望持续加大资金投入。
- 城市库存调整效果明显，特别是在一二线城市，拟收储金额占比约36%，专项债发行规模则占24%，反映其中高价值城市市场的关注程度。

2. 投资建议

• 评级与逻辑：

- 维持“增持”评级，理由在于政策支持力度大且延续性强。
- 尽管4Q进入高基数期，但稳增长和城市更新政策要求依旧明显，支持土地收储专项债继续发力。
- 建议密切关注政策落地及其在城市更新、土地收储等领域的具体执行情况。

3. 风险提示

• 报告特别提示土地收储进度可能低于预期的风险，若资金落地未达预期，或土地收储规模缩减，或将冲击行业修复节奏。

三、图表深度解读

图表未在内容中详述，报告第1页附件为国泰海通证券官方公众号二维码，作为数据及后续资讯获取的渠道，无直接财务数据展示。

结合报告内容的数值信息：

• 新增土地收储金额及环比数据：

- 3Q25新增规划1318亿元，环比下降58.4%，说明短期内土地收储扩张节奏放缓。

• 专项债覆盖率及资金落地趋势：

- 累计专项债发行1950亿元，覆盖拟收储金额32%，且3Q25单季度实际资金达900亿元以上，体现专项债节奏提速。

• 省市分布：

- 浙江、广东、重庆排名前三，结合专项债发行数据，湖南、江苏、广东表现活跃，区域差异明显。

以上数据提供了政策执行的量化基础，支撑了报告中“专项债发行提速”的主题，显示政策工具使用与资金到位显著提速，说明资金面向房地产调整的行政干预仍具有效力和空间。

四、估值分析

本报告侧重政策动态和资金流向解读，未涉及企业估值模型、财务预测或钻研具体资产收益分析，因此无估值方法论和目标价分析。

五、风险因素评估

• 主要风险：

- 土地收储专项债的发行和资金落地进展不及预期。
- 地方政府财政压力可能影响专项债发行的持续性。
- 政策调整或地方执行力度差异导致土地收储节奏放缓。

• 潜在影响：

- 资金到位不足可能延缓房地产库存去化进程。
- 土地市场信心受损，影响住宅及商业地产市场活跃度。

• 报告未详细提及缓解策略，但通过关注政策动态和专项债实施试点情况，可部分预测风险管理路径。

六、批判性视角与细微差别

• 报告整体基调积极，注重专项债加速发行带来的正面影响，略显政策乐观。虽然数据呈现出新增规划金额减少（环比下降58.4%），但报告强调资金实际到位加速，政策落地力度仍在增强。此处可能存在对资金落地速度影响的乐观假设，短期内规划金额下降可能意味着土地收储节奏放缓风险。

- 另外，专项债发行主要集中在8个“自审自发”试点地区，其他地区未覆盖，这对全国性政策推广的完整性构成限制，隐含风险未充分深入剖析。

• 报告中对于专项债发行与土地收储需求的匹配度尚未非常明确，资金到位与土地处置效率的关联需要更多定量分析支撑。

七、结论性综合

该报告系统论述了2025年第三季度土地收储专项债发行状况，核心结论是：尽管新增土地收储规划金额环比大幅缩减，但专项债资金发行却持续提速，实际资金落地规模创新高，达到单季度900多亿元。专项债发行覆盖率持续提升，且主要集中在部分试点省市，表明专项债作为支持土地收储的重要财政工具正逐步发力。折价收储情况普遍存在，表明地方政府在土地收储成本上有控制意图。

从空间分布上，传统房地产市场活跃区域仍为政府重点收储对象，尤其是一二线城市，其土地收储金额和专项债发行比重较高，反映出城市库存调控政策的集中实施。展望未来，报告看好专项债发行和资金落地将持续保持强劲节奏，政策逻辑清晰，维持“增持”评级，并建议持续关注城市更新和土地收储的政策执行情况。

报告也明确提醒收储进度不及预期的风险，强调对政策执行的动态监控的重要性。虽然缺乏财务估值深入分析，但对土地收储专项债发行节奏和政策落地影响的梳理详尽，具有较强的现实指导意义。

综上，报告呈现了一幅政策工具利用效率逐步提升、土地收储资金高效落地的行业图景，支持房地产市场稳定和库存调整，是投资者理解相关政策及资金动态的重要参考[page::0][page::1]。

报告